Αγαπητές κυρίες, αγαπητοί κύριοι,

ως πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών σας καλωσορίζω και εγώ με τη σειρά μου στην Αθήνα και εύχομαι καλή επιτυχία στο διεθνές αυτό συνέδριο με θέμα «Βιώσιμες Αγορές Ακινήτων – Πολιτικό Πλαίσιο και Αναγκαίες Μεταρρυθμίσεις».

Βλέποντας το τελικό πρόγραμμα του συνεδρίου ένιωσα την ανάγκη να αναφερθώ συνοπτικά στο χαιρετισμό μου στο ρόλο του Αγρονόμου Τοπογράφου Μηχανικού στην αγορά ακινήτων και τις πολιτικές γης που μπορούν να εφαρμοστούν ή εφαρμόζονται.


 

Ο Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός είναι ο επαγγελματίας ο πλέον χρήσιμος στην αγορά ακινήτων και αυτό διότι έχει ολοκληρωμένη άποψη για τα ακίνητα. Έχει τεχνογνωσία αρχικά για να εκτιμήσει την αξία ενός ακινήτου και την αξιοποίηση του, στην συνέχεια να ελέγξει/επιθεωρήσει την νομιμότητα (εξ ου και το «Αγρονόμος») και στο τέλος να λύσει τα ζητήματα που μπορούν να προκύψουν λόγω απαλλοτριώσεων, καταπατήσεων, κτηματολογίου και διάφορα άλλα. Αυτό βέβαια ως προς τη μεμονωμένη αντιμετώπιση ενός ακινήτου. Όσον αφορά στη συνολική πολιτική γης που μπορεί να εφαρμοστεί ο ΑΤΜ έχει την τεχνογνωσία να σχεδιάσει και να υλοποιήσει στοχευμένες πολιτικές γης που αφορούν στον πολεοδομικό σχεδιασμό μιας περιοχής.

Η χώρα μας ίσως είναι η μόνη αναπτυγμένη χώρα στην οποία είναι σε εξέλιξη η σύνταξη του κτηματολογίου. Πέραν των αρνητικών που όλοι καταλαβαίνουμε, υπάρχει και ένα θετικό στοιχείο. Το τεχνικό δυναμικό που απασχολείται στο έργο αυτό έχει σημαντική τεχνογνωσία που θα ήταν λάθος μας να μην την εξάγουμε σε έργα κτηματολογίου που γίνονται στον υπόλοιπο κόσμο.

Αυτά τα λίγα λόγια για τον κλάδο των Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών.

Όσον αφορά στο κύριο θέμα του συνεδρίου, την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, αυτή αφορά κυρίως την αγορά κατοικιών και λιγότερο τα επαγγελματικά ακίνητα και τα με πολλές προοπτικές τουριστικά ακίνητα.

Για τους Έλληνες, η κατοικία ήταν η βασική επένδυση που έκανε με τις αποταμιεύσεις του. Για αυτό τον λόγο στην χώρα μας η ιδιοκατοίκηση φτάνει το 80%. Το γεγονός αυτό δείχνει πόσο ευαίσθητη και σημαντική είναι η αγορά κατοικίας μιας και αποτελεί ένα σημαντικό μερίδιο της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας. Θα σας δώσω μερικά στοιχεία ώστε να γίνουν αντιληπτά τα βασικά χαρακτηριστικά της:

  • Την πενταετία 2003-2007, στην Ελλάδα το µερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες στο ΑΕΠ ήταν 4ο κατά σειρά (7,7%) σε σύγκριση µε τις άλλες χώρες της ΕΕ,
  • ενώ σύμφωνα με εκτιμήσεις το μεγαλύτερο ποσοστό της περιουσίας των Ελλήνων είναι τοποθετημένο σε ακίνητο με ποσοστό μεταξύ 80% με 90% της συνολικής περιουσίας τους.
  • Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 41,3% από το 2008 έως το α’ τρίμηνο του 2016.

Αρνητικοί παράγοντες οι οποίοι δεν επιτρέπουν τη σταθεροποίηση και την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι η συνεχιζόμενη οικονομική κρίση αλλά και οι σημαντικές ελλείψεις στο θεσμικό πλαίσιο που την αφορά.

Η οικονομική κρίση έχει οδηγήσει σε μηδαμινή δανειοδότηση στα νοικοκυριά, σε ελάχιστη χρηματοδότηση στις επιχειρήσεις, σε ασταθές φορολογικό σύστημα και σε υψηλά ποσοστά ανεργίας, ειδικότερα στις μικρότερες ηλικίες που βρίσκονται στην πιο παραγωγική ηλικία. Δυστυχώς η γενιά μου εκπαιδεύεται στο να κάθεται σπίτι των γονιών της, να μην παράγει και να μην κάνει όνειρα να αποκτήσει σπίτι και οικογένεια.

Αλήθεια αυτή η χώρα πόσο μπορεί να αντέξει όταν η πιο παραγωγική γενιά της είναι καθηλωμένη? Τι μέλλον έχει?

Το θεσμικό πλαίσιο που διέπει την αγορά ακινήτων υστερεί σημαντικά από αυτό που θα έπρεπε να έχει μια ευρωπαϊκή χώρα.

  1. Η φορολόγηση των ακινήτων έχει αυξηθεί εκθετικά σε σχέση με τα ποσοστά της προ κρίσης. Την ίδια στιγμή η φορολόγηση είναι άδικη και αυτό διότι οι αξίες από τις οποίες υπολογίζεται είναι μόνο κατ’ όνομα αντικειμενικές. Επανειλημμένα το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ζητήσει από το ελληνικό κράτος την αναπροσαρμογή τους. Οι αντικειμενικές αξίες ενώ προκύπτουν από ανεπαρκή προσδιορισμό είναι η βάση για τον προσδιορισμό τουλάχιστον 20 φόρων.
  2. Η σύνταξη του «Εθνικού Κτηματολογίου» δεν έχει ολοκληρωθεί, ενώ ο στόχος για ολοκλήρωση το 2020 μετατίθεται για 2 χρόνια αργότερα τουλάχιστον.
  3. Ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός έχει σημαντικές ελλείψεις. Δεν υπάρχει σταθερό και σαφές πλαίσιο χωροταξικού σχεδιασμού και χρήσεων γης, ενώ ο πολεοδομικός σχεδιασμός τρέχει με ρυθμούς χελώνας.
  4. Η πολεοδομική νομοθεσία συνεχώς αλλάζει, ενώ αποτελείται από ένα μεγάλο αριθμό νομοθετημάτων και εγκυκλίων. Σήμερα είναι σε διαβούλευση ο νέος νόμος για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων (4ος σε 6 χρόνια) ο οποίος προβλέπει νέες αλλαγές στην έκδοση οικοδομικών αδειών για δεύτερη φορά τα τελευταία χρόνια.
  5. Οι θεσμικές γραμμές, όπως η ολοκλήρωση των δασικών χαρτών και η οριοθέτηση αιγιαλού και παραλίας βρίσκονται ακόμα σε αρχικά στάδια και δεν αναμένονται να ολοκληρωθούν τα επόμενα δύο χρόνια.
  6. Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, από ότι φαίνεται, θα νομοθετηθεί ξανά, ελπίζουμε να προχωρήσει. Δυστυχώς η πρόβλεψη για τη δημιουργία της έχει ξεκινήσει το 2010. Δυστυχώς δεν γνωρίζουμε το κτιριακό διαθέσιμο και τα χαρακτηριστικών του στην χώρα μας.

Σε όλα τα παραπάνω βέβαια δεν έχει όλη την ευθύνη η κάθε πολιτική ηγεσία που έχει ή είχε τα ηνία της χώρας. Έχουν την ευθύνη στο ότι το κράτος έχει φυσική συνέχεια και αυτό πρέπει να τηρείται. Δυστυχώς στη χώρα μας εύκολα κάποια μεταρρύθμιση βαφτίζεται χαράτσι όπως έχει γίνει και για το κτηματολόγιο, αλλά και πρόσφατα για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Πρέπει να κατανοήσουμε όλοι, ότι είναι αναγκαίες μεταρρυθμίσεις που θα εκσυγχρονίσουν το θεσμικό και νομικό πλαίσιο της αγοράς των ακινήτων, ώστε να είναι πιο δίκαιο και λειτουργικό. Είναι αυτονόητο ότι ο κάθε ιδιοκτήτης είτε είναι το Δημόσιο είτε ένας απλός πολίτης οφείλει να γνωρίζει τι έχει στην κατοχή του, ότι μπορεί να το πουλήσει άμεσα ή ακόμα ότι μπορεί να το εκμεταλλευτεί χωρίς καθυστερήσεις.

Συγκριτικά πλεονεκτήματα της αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι αναμφισβήτητα ο τουρισμός και κατ’ επέκταση τα παραθεριστικά ακίνητα. Η χώρα μας έχει πλούσια πολιτιστική κληρονομιά και φυσικό περιβάλλον. Ελπίζω να το διαπιστώσετε κατά την διαμονή σας.

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν οδήγησε στην κρίση, αλλά επηρεάστηκε από αυτήν. Συγκριτικά με άλλες αγορές ακινήτων ο κερδοσκοπικός παράγοντας, μέχρι στιγμής, είναι μικρός και αυτό γιατί τα ελληνικά νοικοκυριά θεωρούσαν πάντοτε µακροχρόνια και ασφαλή την επένδυση τα ακίνητα.

Κλείνοντας τον χαιρετισμό μου, για να γίνει η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα περισσότερο «κανονική» και να βοηθήσει στην επαναφορά της ελληνικής οικονομίας στην ομαλότητα πρέπει:

  • να ολοκληρωθούν οι παραπάνω θεσμικές παρεμβάσεις.
  • να υπάρξει συνεχής προσδιορισμός των αντικειμενικών αξιών μέσω ενός σταθερού μηχανισμού ο οποίος θα χρησιμοποιεί ως υπόβαθρο των γεωχωρικών πληροφορίων αυτό του Εθνικού Κτηματολογίου. Ο μηχανισμός αυτός θα ενσωματώνει πληροφορίες για τα ακίνητα που θα προέρχονται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου. Έτσι θα επέλθει δικαιότερη φορολόγηση των ακινήτων, ενώ θα μπορούν να εφαρμοστούν καλύτερα στοχευμένες πολιτικές γης.
  • να υπάρξει σταθερό φορολογικό περιβάλλον
  • και τέλος πρέπει να υπάρξει συγκεκριμένος σχεδιασμός στοχευμένων πολιτικών γης οι οποίες θα περιλαμβάνουν φορολογικά κίνητρα, πρόσβαση σε χρηματοδότηση και σταθερό θεσμικό πλαίσιο. Για παράδειγμα σε περιοχές κοντά στα πολυτεχνικά ιδρύματα μειωμένη φορολόγηση για στέγαση τεχνολογικών επιχειρήσεων ή κίνητρα για ανακαινίσεις σε κτίρια που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας και θα αφορούν θεματικά project.

Ελπίζω να μην σας κούρασα.

Καλή διαμονή και καλή επιτυχία στις εργασίες του διημέρου αυτού και είμαι σίγουρος ότι θα καταλήξει σε σημαντικά συμπεράσματα και προτάσεις που θα βοηθήσουν στην επαναφορά της ομαλότητας στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και την προσδοκώμενη ανάπτυξη που έχει τόσο ανάγκη η χώρα μου.

 


Ο λογαριασμός του συλλόγου είναι στην Τράπεζα Πειραιώς IBAN GR2101720800005080071615938.

Η ετήσια συνδρομή μελών είναι 10 ευρώ ή 5 ευρώ για τους συναδέλφους κάτω της 5ετίας.


 

Κατευθυντήριες Οδηγίες για τις δηλώσεις ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο


Προσφορά για προμήθεια ψηφιακών υπογραφών σε ΑΤΜ 


Οδηγίες Ψηφιακής Υπογραφής


 Ηλεκτρονική Υποβολή Διαγραμμάτων

 

 

 



Τοποθέτηση Προέδρου ΠΣΔΑΤΜ για το σ.ν. "Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος."

 

 



 

 


 


 

Go to top